ご案内
実際上、一般の皆さんがそれだけの知識・情報を頭に入れて適切な価値判断を下すことは無意味ですし、現実的にできっこありません。
ですから、ここでは、購入者の皆さんが実際に物件を見に行った時、その一つひとつの物件のグレードを判定する際のポイントとして、最低限これだけ知っていれば大丈夫、言いかえれば、これ以上は知る必要がないと思われるポイントのみを紹介しました。
判断基準の数は少ないですが、重要度の観点から、以下のことを守っていれば素人の方でもある程度、適切な物件評価ができるはずです。
ぜひ参考にしてください（なお、ここに書いてある以外の点で、一戸建てと共通する部分は一戸建ての項を参照してください）。
①管理形態：マンション購入の最大のチェックポイントは「管理」です。
よくいわれる、「マンションは管理を買え」という言葉は本当です。
この管理形態を確認することが、マンションの場合、非常に大事なのです。
管理の善し悪しが、マンションの住み心地を左右するといっても過言ではありません。
管理の仕組みには形態がいろいろあるので一概には言えませんが、大まかな判断の仕方としては、管理人が常勤、日勤、巡回、不在のどれなのかによって判断するといいでしょう。
・「常駐」…管理人が住み込む方式。
・「日勤」・・・管理人が毎日通勤してくる方式。
・「巡回」…管理人が週に何回か回ってくる方式。
やはり、常駐が安心なのはいうまでもありません。
ただし、管理会社が、売主側の業者の関連会社になっている場合は注意して下さい。
イザという時に、売主業者に気がねして、何の役にも立たないことがあるからです。
そして、この管理を見る際には、現地の共用部分の清掃状況・住民の生活ルールに対するモラルの程度といったことのみならず、管理組合が管理会社へ委託している「管理委託契約」の内容もあわせてチェックするべきです（マンション内の清掃状況一つにしても、管理委託契約の内容を把握した方が実態がつかみやすい。
実際にどのくらいの頻度で清掃業務が行なわれているのかが正確にわかる。
加えて、徴収された管理費の支出内容もあわせてチェックすれば、管理会社の信用度がわかる）。
具体的には、不動産業者を通じて確認したり、物件の現地の管理人・住人に聞くとよいでしょう。
特に管理人に聞くと管理実態を含めてそのマンションの様々なことがわかります。
気軽にいろいろなことを聞いてみましょう。
②コンクリートの厚さ：外壁は最低巧叩は必要。
現在の標準は11叩以上。
床のコンクリートも同様。
耐久性の点でいえば、中の鉄筋が２列で配列されていると劣化しにくく、頑丈。
③バルコニー：⑤給湯：奥行き１。
④電気容量：通常のマンションなら10アンペア。
ファミリータイプなら30アンペアは必要。
購入当初の容量と、最大容量（どこまで増やすことができるのか）の２つを確認すべし。
最大容量の標準は18もしくは18アンペア。
マンションなら3号から5号が標準。
給湯箇所２箇所で5号、３箇所で5号であればＯＫ。
⑥日当たり・風通し：やっぱり日当たり・風通しは重要。
南側に面した開口部が６ｍ程あれば、日当たりは良好一般にコンクリートは18年から１００年もっといわれます。
しかし実際のところは、まだ誰にもわからないのが現状です（マンションというものが建造されはじめてから判年程しか経過していないのであるから）。
それだけに、きちんとしたデベロッパーの物件を選ぶことが重要になります。
余談ですが、ひどいデベロッパーの物件だと、コンクリートに使う砂（海辺の砂浜のものを使う）の塩抜きを十分に行なっていないため、短期間でコンクリートが腐敗し、ひび割れ、崩壊する可能性があるので気をつけてください。
・２ｍなら普通、１．５ｍあればゆとりあり。
以上が、マンションについての必要最小限のチェックポイントです。
なお、これらのことを調べるには、新築ならパンフレットで確認したり、不動産会社に聞けばわかります。
中古なら売主や仲介業者に確認したり、現地を見学した時に自分の目で確認するとよいでしょう。
建築のプロ並みの要求をすれば、まだいろいろとチェックすべきことはあります。
しかし、「予算に糸目はつけない」という恵まれた人でない限りは、これ以上の「完壁な物件」などだといえます。
７ｍ以上あればなお良い。
南面３室の間取りが理想。
⑦キッチンの広さ：特に奥様が気にするところ。
３畳あれば普通。
４畳なら多少広め。
⑧購入後のアフターサービス：新築なら、構造部について最長3年保証が一般的。
加年であればなお良い。
中古の場合は、（財）性能保証住宅登録機構の保証を受けていて、期間内であれば保証を引き継ぐことができます。
管理会社がしっかりしていないと、まともなアフターサービスが受けられない恐れもあります。
まず、アフターサービス規準があることを確認し、不明な点があれば、営業マンにどんどん質問しましょう。
手に入れられるはずもありません。
むしろ、以上のことを最低限守っていれば、失敗はないといえます（特に買い換えを前提として購入しようとしているのなら）。
マンションと違い、一戸建ての住宅を購入する方々のほとんどは、買い換えによる転売ということはあまり考えてはいないと思います。
基本的に、購入者のほとんどが永住を目的に購入するケースがほとんどですから、性質的に流通にはなじまない側面もあります（価格自体もマンションに比べると高いため、購買層もおのずと限られてきます）。
ですから購入する方々も、マンションの項で書いたような「転売した時の売りやすさ」ということは抜きに考えてもいいと思います。
では、どういう基準にしたがって購入すればいいのか。
マンション購入の決め手が「管理」ならば、一戸建ての場合の着眼点は「土地」です。
通常、資産価値としてみた場合、一戸建ての家の価値の半分以上は土地にあります。
住まいとしての建物の実質的な耐久価値は下がるとしても、土地の実質的な価値は永久に変わりません。
当たり前ですが、建物は年月が経てばどんどん老朽化し、いずれは建て替えなければならない時が来ますが、土地はそのままなくなることはないのです（もし仮に巨大それでは、土地を除いた一戸建ての建物部分のみに焦点を当てた場合はどうなのか～一戸建て購入の第二の鉄則としてそれをお教えしましょう。
一般的に、一戸建ての建物の場合には、建物や敷地の広さ、材質、間取り、付帯設備、レイアウトなど判断基準も多岐にわたり、その善し悪しを一口で説明できません。
そのため、あらゆる一戸建て建物に共通する判断基準というものが必要になってきます。
その際の目安となるのが「築年数」です。
築年数の目安は５年と加年。
融資制限の関係で、かなり話が違ってくるのです。
公庫融資を例とした場合、築５年以内までであれば、有利な融資条件で借りることができますが、５年を超えると返済期間が短くなってしまいます。
中古一戸建てのボイントー築５年以内か、それとも10年以内か。
地震がきて建物が倒壊したとしても、土地だけは残ります）。
相場としても、景気が安定していれば、土地の価値は上がることはあっても、それほど下がることはないのです。
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